Реконструкция объектов строительства: виды, этапы и порядок проведения

В нашей стране реконструкция зданий и промышленных сооружений начала активно использоваться в 40-х годах прошлого века. Это связано с тем, что Советская Республика проводила индустриализацию промышленности. Старые предприятия быстрыми темпами модернизировались. Строители проводили работы по замене межэтажных перекрытий, усиливали фундаменты и устанавливали бетонные конструкции, чтобы улучшить их эксплуатационные показатели. Кроме того, в это время шло изменение жилых зданий. Помимо корректировки внутренней планировки помещений происходило возведение различных надстроек и пристроек.

После Великой Отечественной войны страна занялась восстановлением разрушенных зданий. Именно в этот период были заложены основные понятия реконструкции, так как строители получили огромный опыт по реконструкции жилых домов, промышленных объектов недвижимости и инженерных коммуникаций, сильно пострадавших во время военных действий. Кроме того, были не только созданы основы теории проектирования, но и намечены дальнейшие перспективы развития, напрямую связанные с технологией и организацией строительного производства работ.

Для справки. Независимые исследования показали, что сумма затрат на реконструкцию заводов после Великой Отечественной войны составляла 2 трлн 596 млрд рублей. При этом общие доходы бюджета нашей страны в тот период равнялись 180 млрд рублей.

В большинстве случаев реконструкция здания требуется для устранения различных проблем, возникающих из-за морального и физического старения жилых, общественных и производственных зданий. Чаще всего объект недвижимости изменяется из-за естественного износа, низкого качества технической эксплуатации и отсутствия своевременного проведения плановых ремонтов.

Строительная реконструкция дает возможность решать следующие задачи, связанные с изменением параметров объекта капитального строительства:

• изменять высоту, площадь и объем капитального объекта недвижимости;
  
• изменять количество этажей жилых зданий и промышленных сооружений;
  
• полностью заменять или восстанавливать несущие строительные конструкции.
  
  

Перестройка здания всегда выполняется только после создания и согласования специального проекта, в котором прописываются все изменения параметров капитального здания или каких-либо его частей.

Реконструкцию капитальных зданий принято условно делить на несколько основных видов:

• реконструкция жилищно-гражданских зданий;
  
• реконструкция промышленных зданий;
  
• реконструкция действующих предприятий.
  
  

Остановимся более подробно на каждом виде, выделив их важные особенности, которые вызваны полным или частичным переустройством капитальных объектов недвижимости.

В этом случае изменение параметров здания выполняется для повышения уровня комфорта проживания людей. Помимо этого, реконструкция очень часто заменяет капитальный ремонт, так как конструктивные изменения позволяют продлить жизненный цикл зданий, повысить качество тепловой защиты, а также увеличить полезную площадь жилых домов при помощи возведения различных пристроек, вместительных надстроек и сооружения удобных мансард.

Ключевые особенности реконструкции жилых зданий:

• выполнение перепланировки с сохранением несущих стен при переоборудовании жилых квартир в торговые или офисные помещения;
  
• модернизация инженерных систем с установкой современного оборудования для функционирования системы приточно-вытяжной вентиляции;
  
• переоборудование цокольных и подвальных этажей для увеличения общей площади жилых и нежилых помещений;
  
• обновление теплоизоляции и звукоизоляции, а также замена кровельного покрытия для улучшения эксплуатационных характеристик здания.
  
  

Полезная информация. Если жилой дом планируется для использования в качестве коммерческой недвижимости, то в процессе реконструкции может выполняться благоустройство территории. К примеру, могут быть организованы максимально удобные подъездные пути, большая парковка с достаточным количеством мест для легковых и грузовых автомобилей, пешеходные дорожки и место для отдыха людей.

Как правило, техническая реконструкция промышленных зданий проводится в процессе модернизации производства из-за:

• изменения номенклатуры выпускаемой продукции или увеличения ее объема;
  
• необходимости улучшения условий труда сотрудников предприятия;
  
• переустройства или расширения основных и вспомогательных цехов;
  
• повышения технико-экономического уровня промышленного предприятия.
  
  

Во время реконструкции промышленных зданий активно применяются различные достижения научно-технического прогресса, которые дают возможность повысить производственные мощности или значительно улучшить качество выпускаемой продукции.

Промышленный объект рекомендуется реконструировать в следующих случаях:

• при необходимости увеличения площади отдельных зданий предприятия, так как новое оборудование по техническим показателям не может быть размещено в существующих цехах;
  
• при расширении действующих цехов или при строительстве новых цехов подсобного и обслуживающего назначения для устранения диспропорций;
  
• при строительстве новых зданий, которые появляются в результате устранения старых объектов недвижимости по причине их нецелесообразности.
  
  

В зависимости от объема строительно-монтажных работ реконструкция бывает полной и малой. Полная реконструкция проводится после составления технико-экономического обоснования или по специальному проекту, с расчетом стоимости строительства.

Как правило, полная реконструкция применяется для следующих объектов:

• для объектов промышленного назначения с целью комплексной модернизации всех производств и цехов, когда требуется не только замена устаревшего и изношенного технологического оборудования, но и прокладка новых инженерных коммуникаций и систем;
  
• для объектов жилищно-гражданского назначения, когда в соответствии с генеральным планом строительства города проводится комплексное обновление застройки, чтобы она полностью соответствовала современным нормам и стандартам для среды проживания, быта, отдыха и трудовой деятельности людей.
  
  

Малая реконструкция проводится только в тех случаях, когда требуется выполнить перепланировку внутренних помещений без основательной перекладки стен и замены перекрытия. Практика показывает, что этот вид реконструкции идеально подходит для модернизации любых зданий, имеющих минимальный физический износ.

Важно! Так как реконструкция является очень ответственным и трудоёмким процессом, то при её выполнении требуется соблюсти все строительные нормативы, установленные законодательством нашей страны. За любые нарушения, связанные с порядком и технологией выполнения реконструкции объектов капитального строительства, грозит наказание в виде наложения штрафов и штрафных санкций (административное приостановление деятельности строительной компании).

Организация работ по реконструкции старого объекта недвижимости включает в себя определенную последовательность:

• реорганизацию, переоборудование и перепланировку внутренних помещений здания;
  
• изменение полезной площади дома путем создания пристройки к зданию;
  
• увеличение полезной площади или размеров здания при помощи наращивания цоколя;
  
• усиление всех несущих конструкций для улучшения их эксплуатационных свойств;
  
• восстановление конструкции кирпичной кладки с устранением трещин внешнего фасада.
  
  

Комплекс работ по реконструкции жилищно-гражданских зданий дает возможность повысить уровень комфорта проживания людей за счет улучшения планировки и обновления инженерно-технологического оборудования здания. Кроме того, эти работы позволяют увеличить плотность заселения, когда устанавливается дополнительный этаж, пристройка или мансарда.

Для реконструкции промышленных зданий применяется другой алгоритм, который предусматривает немного другую последовательность выполнения работ:

• усиление фундамента без нанесения вреда территории вокруг строения;
  
• проведение реконструкции несущих стен, перекрытий и лестничных маршей;
  
• увеличение или изменение количества этажей промышленного здания;
  
• увеличение общей площади или габаритных размеров цоколя здания;
  
• проведение ремонтных работ во внутренних помещениях промышленного здания;
  
• утепление полов, замену кровли и облицовку внешнего фасада здания;
  
• установку, ремонт и замену оборудования для инженерных коммуникаций.
  

При проведении реконструкции действующих зданий необходимо в обязательном порядке учитывать целый ряд факторов:

• изменение нагрузки на фундамент здания;
  
• увеличение площади прилегающей территории;
  
• крайне стесненные условия строительной площадки;
  
• необходимость модернизации инженерных коммуникаций.
  
  

Если реконструкция проводится на промышленных предприятиях, то они полностью приостанавливают свою деятельность. Поэтому заказчик зачастую четко ограничивает сроки проведения строительно-монтажных работ, чтобы снизить до минимума финансовые потери, связанные с остановкой производства. При этом комплекс подготовительных внутриплощадочных работ практически не отличается от того комплекса подготовительных работ, который необходимо проводить в процессе строительного производства на новых объектах. Единственное отличие заключается в необходимости монтажа защитных ограждений для предохранения здания и сооружения, которые могут пострадать от механических и динамических повреждений при работе компрессора. Кроме того, нужно позаботиться о защите промышленного оборудования и служебных помещений от загрязнений и других вредных воздействий.

Проект организации реконструкции играет важную роль. Именно он определяет точный комплекс проведения подготовительных работ строительного производства в объеме, который способен обеспечить выполнение строительно-монтажных работ в установленные сроки. При разработке проекта учитываются все данные, полученные после изучения документации и тщательного обследования технического состояния жилого здания или промышленного сооружения.

Исходные материалы для создания проекта организации реконструкции:

• задание на проектирование, которое дает заказчик;
  
• принятые технические решения для реконструкции объекта;
  
• результаты данных, полученные при инженерно-строительных изысканиях;
  
• календарный план проведения реконструкции.
  
  

Помимо этого, проект реконструкции создается с учетом пакета документов, согласованных с различными организациями. Разработка этих документов зачастую проводится параллельно со строительной частью проекта. Это необходимо делать не только для увязки объемно-планировочных решений с монтажными работами самого здания и технологического оборудования, но и для соответствия требованиям организации и технологии строительного производства.

Обратите внимание! Создание и оформление проектной документации необходимо для получения разрешающих документов и соответствующих согласований. Только после согласования и утверждения проекта надзорными органами можно приступать к выполнению строительных работ по реконструкции объекта недвижимости.

Проект реконструкции должен содержать следующую информацию:

• срок или продолжительность реконструкции объекта строительства;
  
• выбранные методы и способы производства основных видов строительно-монтажных работ;
  
• расчёты потребности необходимых трудовых, материальных, энергетических и других ресурсов.
  
  

Важную часть проекта организации реконструкции составляет календарный план. Он может использоваться в качестве организационно-технологической схемы проведения реконструкции строительства, так как в календарном плане указываются:

• сроки работ подготовительного периода;
  
• очередность или этапы проведения реконструкции;
  
• сроки ввода в действие основных и вспомогательных зданий;
  
• объёмы строительно-монтажных работ по периодам (годам и кварталам).
  

Все мероприятия по реконструкции объектов капитального строительства проводятся в порядке очередности:

• Подготовка реконструкции. На этом этапе выполняются обследование объекта недвижимости, инженерные изыскания и разработка проектной документации.
  
• Экспертиза проектной документации. Проектная документация обязательно проходит согласование в надзорных органах, которые дают разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства.
  
• Проведение реконструкции зданий и сооружений. В процессе работ необходимо позаботиться о получении ордера на земляные работы и на осуществление различных видов строительного надзора.
  
• Заключительный этап. Происходит оформление и получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
  
  

В последнее время при реконструкции объектов недвижимости очень часто применяется лазерное сканирование. Данная технология дает возможность получить трехмерное изображение, чтобы быстро решать сложнейшие задачи, которые раньше требовали серьезных усилий и времени, а в некоторых случаях вообще были нерешаемы. К примеру, если у объекта недвижимости по каким-то причинам отсутствуют чертежи и схемы, то очень сложно провести замеры с помощью стандартных инструментов. Особенно это касается сложных объектов, расположенных на большой высоте, а также тех, доступ к которым затруднен из-за производственного оборудования. В этом случае только с помощью лазерного сканирования можно получить трехмерную модель, содержащую точные размеры, а также информацию о положении и конфигурации объекта.

Основные преимущества технологии лазерного сканирования при реконструкции зданий:

• высокая скорость проведения измерений, позволяющая снимать габаритные фасады крупного здания или сооружения всего за один день полевых работ;
  
• возможность быстрой загрузки данных, полученных в процессе лазерного сканирования, в информационную модель, содержащую подробную информацию об объекте в цифровом виде;
  
• полная безопасность специалистов, которые осуществляют замеры фасадов и внутренних помещений жилых зданий или промышленных сооружений;
  
• безупречная точность данных (современные модели сканеров способны снимать объекты размером до 0,5-2 см с точностью до 0,5-5 мм);
  
• возможность проведения измерительных работ на объекте недвижимости в темное время суток и при плохих погодных условиях.
  
  

Полезная информация. Сегодня на российском рынке достаточно много компаний, предлагающих услуги лазерного сканирования. Поэтому при необходимости оцифровки нескольких объектов недвижимости можно воспользоваться услугами PERI, чтобы не тратить деньги на покупку собственного сканера и обучение специалистов.

Подводя краткий итог, хотелось бы ещё раз отметить, что на сегодняшний день реконструкция любого здания или промышленного сооружения – это весьма специфический и сложный процесс. Дело в том, что он включает в себя большое количество разнообразных мероприятий, связанных с созданием проектной документации, монтажом и демонтажом отдельных элементов в процессе подготовительных работ, а также необходимость четкого соблюдения временных сроков. При этом модернизация здания, комплексная перепланировка внутренних помещений или полный снос части строения дают возможность вдохнуть в него новую жизнь. Грамотно организованная и проведенная реконструкция позволяет решить массу коммунальных, дизайнерских и прочих вопросов. Особенно это актуально для городов с богатым историческим наследием. Именно поэтому реконструкция объектов строительства требует бережного и осторожного подхода. Каждая организация должна тщательно и внимательно подбирать оптимальные виды реконструкции, учитывая не только экономическую и техническую эффективность проводимых работ, но и эстетический аспект, а также решение социальных и градостроительных задач.